Жилье россиян в пандемию стали реже принудительно продавать за долги
В 2020 году судебные приставы в интересах кредиторов выставили на торги на 14,1% меньше квартир, чем годом ранее. Банки предпочитали договариваться с должниками без суда и соблюдали мораторий от ЦБ на принудительное выселение
Банки в 2020 году пытались принудительно продать за долги, в том числе ипотечные, более 17,6 тыс. квартир россиян на 36,5 млрд руб., подсчитали в коллекторском агентстве «Долговой консультант» на основе реестра извещений публичных торгов Федеральной службы судебных приставов (ФССП, расчеты есть у РБК). Недвижимость на торги приставы выставляют в интересах кредиторов, если должник не погасил обязательства по решению суда, продажи по взаимному согласию кредитора и должника в этой статистике не учитываются. По сравнению с 2019 годом количество объектов, попавших на реализацию, упало на 14,1%, а их совокупная стоимость— на 19%. Средняя цена недвижимости, продаваемой за долги, тоже снизилась— на 6%, до 2,07 млн руб.
В прошлом году общая стоимость всего имущества должников (не только жилья), переданного на продажу, составила 122,6 млрд руб., сообщил РБК представитель ФССП, не уточнив, как изменился объем принудительной продажи недвижимости.
Регионы-лидеры по продаже жилья должников
В 2020 году больше всего выставленного на продажуза долги жилья было в Челябинской области (1044 квартиры), Башкирии (912), Москве (860), а также в Красноярском и Пермском краях (796 и 746 соответственно). Годом ранее в топ-5 по этому показателю входил Санкт-Петербург. Но в 2020-м в городе было зафиксировано самое заметное сокращение числа объектов на торгах (-41,5% год к году, до 577 единиц) среди регионов, где эта практика распространена.
Самая дорогая недвижимость у должников из Москвы, Подмосковья и Санкт-Петербурга. Еще в трех регионах— на Чукотке, в Удмуртии и Севастополе— стоимость продаваемого за долги жилья заметно превышает среднероссийский уровень и составляет 2,9–3 млн руб.
Почему стали меньше продавать жилья за долги
Снижение объема продаж недвижимости из-за долгов может говорить о том, что банки-кредиторы стали чаще договариваться с заемщиками в досудебном порядке, считает гендиректор коллекторского агентства «Долговой консультант» Денис Аксенов. По его словам, для кредиторов и должников такой подход выгоднее: если объекты попадают на торги по решению суда, они реализуются с дисконтом. Вторая причина падения объема продаж— увеличение количества объектов с низкой рыночной стоимостью, то есть жилья экономкласса.
Спад продаж недвижимости за долги был во многом связан с пандемией, говорит член совета Национальной ассоциации профессиональных коллекторских агентств (НАПКА) Павел Михмель. Из-за COVID-19 ФССП ограничила личные контакты приставов с физлицами, взаимодействие с должниками было дистанционным, напоминает он.
«Кроме того, действовали моратории ЦБ на определенные действия по взысканию, и в целом активность взыскателей была меньше: люди работали на удаленке, принимался во внимание социальный аспект»,— соглашается генеральный директор Центра развития коллекторства Дмитрий Жданухин.
Читайте на РБК Pro
Три главных мифа об импорте в Россию
Джентльмены и дачи: как трое россиян делают «Airbnb для загородных домов»
Когда кончится работа в ИТ: прогноз о будущем программистов
Почему автопром бьет тревогу из-за дефицита микросхем
Еще весной, на фоне первой волны пандемии, Банк России рекомендовал кредитным и микрофинансовым организациям, а также другим кредиторам приостановить процедуры принудительного выселения должников из квартир. Под защиту должны были попасть все заемщики, независимо от того, когда суд решил обратить взыскание на их недвижимость. В августе ЦБ продлил послабление до конца 2020 года.
На объемах принудительной продажи жилья также мог сказаться рост популярности банкротства физлиц, продолжает Жданухин. «Реализация имущества должника при банкротстве тоже возможна, но, в отличие от принудительного взыскания через приставов, она проще, поскольку не зависит от загруженности ФССП»,— поясняет он, подчеркивая, что долгов как таковых на рынке меньше не стало.
РБК направил запрос в топ-15 банков по размеру ипотечного портфеля. В Росбанке и Абсолют Банке сообщили, что в прошлом году количество сделок по продаже заложенного жилья в целом выросло. «Это было связано со значительным повышением спроса на вторичном рынке недвижимости»,— пояснил представитель Абсолют Банка. В Росбанке отметили, что его стратегия судебного взыскания учитывает рекомендации ЦБ по взаимодействию с клиентами в условиях пандемии.
Одновременно банки подтверждают рост досудебного урегулирования споров с заемщиками. Как сообщили в Росбанке, в прошлом году выросла доля добровольной продажи недвижимости без судебного разбирательства, а должники стали чаще сами предлагать продажу заложенного жилья. В Промсвязьбанке отметили, что настроены на решение долговых вопросов с клиентами до наступления торгов. Сбербанк отказался от комментариев по этой теме, другие крупные банки не ответили на запрос РБК.
Почему продажи имущества ускорились
Еще один тренд 2020 года— предложение на торгах недостроенной недвижимости для покрытия обязательств граждан, замечает Аксенов. На продажу выставляется не имущество, а права требования по незавершенному строительству. «С учетом среднего срока строительства не более трех лет это говорит о тенденции сокращения сроков между первым неплатежом по кредиту и подачей иска в суд»,— поясняет гендиректор агентства «Долговой консультант».
Процедуры ускорились, соглашается Жданухин: «Во-первых, банки улучшили скоринговые модели, могут лучше прогнозировать, есть ли смысл надеяться на восстановление платежеспособности должника после пропуска платежа по ипотеке. Во-вторых, юридические процедуры автоматизировались, улучшилась ситуация с электронным взаимодействием между банками и приставами».
Кредиторы стараются расчищать балансы от проблемных активов из-за повышения регуляторных требований, говорит гендиректор коллекторского агентства ЭОС Антон Дмитраков. Он считает, что в России тенденция быстрого «просуживания» долгов и продажи заложенного имущества будет нарастать.
Какой будет ситуация на рынке в 2021 году
По прогнозу Национальной ассоциации профессиональных коллекторских агентств (НАПКА), в 2021 году рынок взыскания активизируется, и банки выставят на продажу долги на 480–500 млрд руб.
Реализация недвижимости должников тоже «обречена на рост», уверен Дмитраков. «На 1 декабря 2020 года доля ипотеки в общей структуре ссудного портфеля достигла 45%. Это почти 9 трлн руб. За 11 месяцев 2020 года его рост составил 19%. Естественно, наряду с ростом портфелябудут расти и объемы просроченной ипотеки— это закон рынка. А значит, будет расти предложение и реализация недвижимости на публичных торгах»,— резюмирует он.
По словам Жданухина, в 2021 году процедуры взыскания в полной мере затронут «пандемийных» должников— тех, кто не смог получить кредитные каникулы или реструктуризацию и допустил просрочки по кредитам. «Сроки неплатежей уже позволят кредиторам обращаться в суды и добиваться принудительного взыскания. Работы станет больше: и судов, и торгов по реализации имущества, и банкротств физлиц. Но не исключаю, что перед выборами власти могут пойти на какие-то новые послабления для должников, чтобы снять социальное напряжение»,— заключает собеседник РБК.
Юлия Кошкина
